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用中國固有思維投資澳洲“學區房”真的好嗎?

最近滴答網論壇有人做出了這樣一個調查, 到底留學生們為何同居呢? 這個調查一出,吸引了1200多名留學生們參與了調查,不過,這第一名的原因還真是讓小編又點始料未及啊。



這是一個相當有意思的投票

我們可以看到。第一名是為了解決生理需求,共計530票,比第二名的為了分擔房租和生活費整整多了80票。因為是不記名投票,所以大家也是相當的誠實。

對于第三名(為了精神上的寄托)與第四名(為了生活上的依靠)小編倒是想到了一個千古哲學的問題——愛情與面包,但是這里的精神寄托,也許只是指一人獨自在外求學的孤獨吧。畢竟為了愛情可是只有247票,遠遠的掉在了最后。

其實對于這樣的數據結果稍微思索一下就能發現現在留學生的很多問題與現狀。新的問題出來了,投資澳洲房產,中國固有思維中的“學區房”真的好嗎?
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國內家長們固有中國式的購房思維,也讓實現真正意義上的廣義以房養學困難重重。舉例而言,家長們偏愛以孩子們短期自住的小戶型學生公寓作為了購房首選,而風險和問題也由此產生:


 風險一、小戶型公寓和所謂學生公寓不適合海外人士;

  公寓類房產適合本國高收入的人群,因為他們可以通過公寓的高折舊來獲得政府退稅;在美國和澳洲的稅務上叫做負扣稅房地產投資(Negative Gearing);在其他英聯邦國家也可獲得相類似的稅務減免;而海外投資人在沒有登陸澳洲之前,子女沒有就業之前,都還沒有收入,因此無法通過公寓的折舊來抵扣公司或者個人所得稅;而高折舊本身就意味著較高的房價折損。

  結論:即使住到了自己的房子里面,房價卻下降了,從何談起以房養學呢?

  風險二、二手市場待售時間相對較長;

  學生公寓和市中心高層公寓、小戶型公寓在二手交易市場中占比較低、停留時間較長(以每周的市場拍賣產品類別來區分,公寓類產品僅占拍賣物業數量的15%左右);特別是小戶型公寓最滯銷,如開間公寓(Studio)、一房公寓、沒有車位的低于50平米的公寓等等,而這些房產類別恰恰是學生家長最愛選擇的房子。結論:房子買了,卻不被市場所認可,不被當地主流需求所接受, 如何實現真正意義上的以房養學?

  風險三、學生公寓類產品不是澳洲、新西蘭、美國、加拿大等國主流自住和剛性購房需求的購買主體類別;

  銀行對學生公寓、市中心高層小戶型公寓的套現價值和抵押價值相對較低;更不是本地人的生活第一居所選擇;以澳洲第二大城市擁有420萬人口的墨爾本舉例:在九橫九縱CBD生活的澳洲本地人(持澳洲護照和永久居留權的人)僅有1.4萬人而已,而在CBD居住的總計35萬人中,絕大多數是外來人口,如留學生、訪問學者、旅游者、背囊客、以及買不起車在市中心周邊打散工的“窮人”;

  結論:如果連美國、澳洲、新西蘭本地居民都不去居住的市中心,我們的學生家長投資的市中心所謂學生公寓和高層小戶型公寓打算未來出售給誰呢?以房養學豈不是成了空談嗎?


除此之外,我們的學生家長對于判斷海外租賃市場時會產生時空錯位:

  錯位一、認為越靠近學校和市中心的房子—特別是高層公寓和小戶型學生公寓,其租金回報率會越高,物業的空置率會越低;中國的家長們和投資者們這樣想當然的認為很容易理解,因為國內絕大多數人都期望生活在一二線的大城市里,在過去的投資過程中恰好經歷中國城市化的快速發展階段,其中包括老房和舊房拆遷改造、城中村變新型經濟區等城市化轉型;因此才有北京二環房價高于三環、三環區域價格貴過四環,在寸土寸金的同時租金當然也變得水漲船高;正是基于國內這樣的邏輯關系和推理,國內的投資者們也理所當然的這樣衡量海外房產的租金高低與市中心的遠近關系。而真實租金收益的多寡和物業空置期的長短卻與國人的“認為”和“想象”不一致。大批涌入市場的公寓會極度壓低租金價格并可能造成近城區公寓房空置率躥升,導致業主回報遠不如理想。在同一樓盤或數十個甚至數百個公寓房竣工同時投入市場時,爭取租戶的情況將尤為激烈。

  以澳大利亞墨爾本舉例:從市場供應的真實數據反饋來看,未來墨爾本市中心及周邊5公里的近城區都可能遭遇公寓的供給過剩的問題,到2015年9月, 有多達3.3萬套公寓將要竣工;而國內投資者并不了解的事實是:30年前的墨爾本就已經實施國內剛剛提倡的城鎮化(Satellite Town Centre),并取得了巨大的成功,99.5%的澳洲本地人根本沒有生活在市中心;而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設施完善的衛星城區。而如此之大的住宅公寓之下,怎么能保證租金收益?怎么能保證價格增長呢?而海外人士擁有的房子變成了二手房之后,他們房子的購買人群就立刻發生了改變,只能是澳洲本土人士可以選擇購買了。那些小戶型、學生公寓、高層公寓、沒有車位的公寓立刻成為了市場的“雞肋”。 因為這些類別的產品根本無法滿足4-5口之家的澳洲本土人士的住家需要啊。在選擇海外投資項目的時候,不要用國內短期形成的購房和租房經驗,簡單套用到已經經歷過60年地產商業化發展、經歷過7個漲跌周期的澳洲成熟房地產市場,而發生在澳洲這種狀況的情景,在英國、美國、新西蘭的地產市場也十分類似和普遍。


  錯位二、認為學生是投資物業的主流租賃人群,因此選擇學校扎堆的市中心進行房產投資。

  實際情況是:海外成熟租賃市場中,學生類租客的受歡迎程度遠遠排在了有收入的帶子女的家庭租客、有收入的年輕夫婦、有收入證明的本地金領和白領這三類優質租客之后;本末倒置的判斷和思維方式,最終導致家長們的海外購房的結果不盡如人意。


 錯位三、片面認為投資學區房的收益高(租金回報率高,升值更快);這種觀念的形成僅是基于中國優質教育資源的匱乏和錯配造成的;

  實際情況:與大多數人的想象相反,即很多大學周邊的學生公寓、高層公寓的房價卻增長緩慢,租金收益在供給過剩的情況下而減少,空置率卻上升。

  到底什么原因造成了這種反差結果呢?

  1)、大學周邊的區域的本地人比例大幅降低;

  本地居民把房子租給外來的留學生群體了,以此換來的高租金,然后租住到更有生活氛圍的其他區域了;久而久之,大學周邊變成了海外留學生們生活和居住的區域,而本地的生活氛圍被涌入的外來人口所改變;

  2)、留學生扎堆居住區域的治安狀況、衛生環境等相對較差;

  留學生群居與合租房子成為了一種留學生活方式,而這樣的生活產生了大量的學生垃圾品;周末夜晚歌聲依舊,燈火通明,因為學生們都在租住的家里搞Party呢;由此,也造成學生扎堆區域的犯罪率高,衛生標準的降低;試問國內的學生家長們:連國外本地人都盡量不去居住的外來人口扎堆的區域,您會去居住嗎?

  3)、留學生租客的增加和減少受到留學及移民政策調整的巨大影響;

  留學生的簽證標準的改變,留學生技術移民政策的更新無不牽動著無數在海外奮斗拼搏的學子之心,甚至匯率的波動都會影響到海外大學入學的留學生人數;因此,學生租客類是受諸多社會因素、政策因素、貨幣政策影響的不穩定租客人群,國內投資者和家長們在選擇海外投資項目時,千萬不要把物業出租的焦點集中在學生類租客,而更應該把目光集中在租賃市場的中流砥柱——本地家庭和有收入的中產階層上。

  

講到最后,難道投資“學區”房是一句空話嗎?該如何正確判斷和選擇真正有投資價值的學區房呢?

  我通過自身的房產投資實踐,結合很多海外投資學區房成功地案例分析,總結了兩種投資學區房的策略供大家參考:

  策略一、投資到精英高中、或者優質私立學校的周邊,而非大學旁邊;因為對于進入該類學校的學生而言,他們的家庭為了更好的照顧其子女(通常都是未成年),會在周邊租房子、及購買房子來滿足孩子教育需要。這種學校周邊由本地家庭組成的學區氛圍,才是投資所謂學區房的價值體現。

  策略二、投資到大學新的校區規劃的潛力區域和新建優質公立和私立高中區域;舉例而言,墨爾本大學要在Geelong的某個新區開設新的5個學科的全新校區,且已經獲得當地的批準;在大學分校區建立之前進行提前投資,要成為該學校周邊的第一批住房,才能攫取未來學校招生滿員后的最高租金收益和最大的房價增長的潛力;而不是投資到已經成熟的大學周邊。試問我們自己,已經水漲船高的成熟學區房,租金已經漲起來了,房價也被炒高了,這時我們再入場的話,就好比是看電影只能看個結尾而已;


  到了最后我們親愛的家長們,您們悟到了嗎? 如果真正愛你們的子女,就不要把自身在中國的財富優越感過早的傳遞給您們的子女,而是讓他們在沒有“溫暖籠罩”的自由國度去探尋屬于自己的生活樂趣;如果您們是真的愛自己的兒女,就不要讓他們不勞而獲的占有您給予的“家”,屬于他們這代人的家是需要自己通過奮斗來自己締造的; 如果您真的愛自己的孩子,就要把自身的房產投資和孩子的自住購房進行區分,通過本地化的成熟地產投資策略來實現在海外房地產財富的締造,而這些資本的匯聚在未來又可以成為子女學成后的創業資本,而非早早的給孩子們買一個完全不屬于財富范疇的安樂窩。



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